Monopoly Türk İcadı Olsaydı Oyun Tahtasında “Hapse Gir” Karesi Olur Muydu? – Serdar Sayan (İTD 55)


 

NÜFUSU ARTIP BÜYÜYEN KENTLERDE YARATILAN RANT

bizim memlekete özgü değil. Büyüyen tüm kentlerde nüfus artışı, önceden yoğun yerleşim veya iş alanlarının kıyısında ya da dışında yer alan arazilerin bu yoğun yerleşim ya da iş alanlarına eklemlenmesi/dönüştürülmesi yönünde baskı yaratıyor. Bu da bu arazilerin değerini ya da arazi rantını artırıyor. Daha genel ve son yıllarda moda olan deyişle ifade etmek gerekirse, büyüyen kentlerin kimi semtlerinde gayrımenkuller çok “prim” yapıyor. Buraya kadar sorun yok. Nüfus artışının, başlangıçta yerleşim dışı amaçlar yahut düşük yoğunluklu yerleşim için ayrılan kentsel arazilerin zaman içinde değer kazanmasına yol açması dünyanın her tarafında gözlenen bir süreç. Bu süreçte emlak alım satımı yaparak zenginleşen insanlara da, dünyanın her tarafında rastlamak mümkün.

Bu şartlar altında, Monopoly adlı Amerikan oyununun dünya çapındaki popülaritesine de şaşmamak lazım. Monopoly’i sanırım tüm okurlar bilir. Bizde de bütün oyuncakçılarda satılıyor. Oyunda temel amaç, emlak piyasasında alım-satım yaparak zengin olmak. Bunun için önce mümkün olduğu kadar çok arsa satın almanız ve attığı zarla sizin arsanıza sürüklenen rakip oyunculardan kira almanız lazım. Sonra, aynı semtteki arsalarınızı birleştirip, üzerlerine konutlar yaptırmak suretiyle kira gelirinizi artırmanız; yeterince paranız olduğunda da, sahip olduğunuz konutları yıkıp, yerlerine oteller dikerek daha da çok kira almanız ve bu yolla kazandıklarınızı, yeni semtleri (sonunda da bütün kenti!) ele geçirmek için kullanmanız gerekiyor. İlkin sahip olunan arsaları yapılaşmaya açtırmak, sonra üzerlerine konut yaptırmak ve ardından yerleşim birimlerini iş alanlarına (otellere) dönüştürmek biçiminde ilerleyen bu süreci izleyerek zengin olmak isteyen oyuncuların uyması gereken kurallar, ödemesi gereken vergiler var. Zengin olmaya çalışırken iflas etmek de mümkün tabii. Bu yönleriyle oyun, gerçek hayatı simüle ediyor. Nitekim, ABD’de 1930’larda tasarlanan oyunun tasarımcıları, emlak piyasalarının gerçek hayattaki oyuncularının kuralları çiğneyerek manipülasyon yapma, ahlak/kanun dışı yollara sapma eğilimlerinin de farkında oldukları için, oyuna bir “hapis” karesi de eklemişler. Bu kareye düşen oyuncular, hapis yattıkları süre boyunca geçici olarak oyun dışı kalıyor.

Ben bu “hapis”in eklenmesinin, ABD gibi hukukun üstünlüğü ve kural hakimiyetine dayalı olarak işleyen bir ekonomide, emlak piyasasında manipülasyon yapanların başına gelecekleri hatırlatan bir unsur olarak oyunun gerçekçiliğini artırdığını düşünüyorum. Ancak, bu kanaatimin, bu popüler Amerikan oyununun oynandığı bütün ülkeler için geçerli olduğunu söyleyemem. Emlak piyasasında yaptıkları türlü manipülasyonlarla zengin olanların, hapse düşmek şöyle dursun, makbul ve muteber vatandaş muamelesi gördükleri birçok ülkede, Monopoly tahtasındaki “hapis karesi” oyunun gerçek hayatı simüle etme gücünü artırmıyor ne yazık ki. Evet, dünyanın her tarafında hızla büyüyen kentlerdeki

EMLAK PİYASALARINDA KAZANÇ FIRSATLARI

olduğu doğru. Emlak fiyatları düşükken emlak alıp, fiyatlar yükseldikten sonra satarak ciddi paralar kazanmak hemen her ülkede mümkün. Ancak, kentin hangi semt yahut bölgesinin en fazla prim yapacağının, emlak değerlerinin ne kadar artıp, bu değer artışından gelen paranın kimin cebine, ne şekilde gireceğinin nasıl belirlendiği konusunda ülkeler arasında büyük farklar var.

Bu yazıda, gelişmiş ve gelişmemiş olmak üzere iki tür ülkedeki emlak piyasalarında para kazanma yollarından bahsediyorum. Yazıyı okuyup bitirenler başlıktaki sorunun cevabını kendileri verebilir. Gelişmiş ülke dediklerim, Batı Avrupa veya Kuzey Amerika ülkeleri gibi hukukun üstünlüğüne saygı duyulan, mülkiyet haklarının iyi tanımlandığı, piyasaların düzgün işlemesini garanti altına kurumların güçlü ve siyasi baskılardan azade olduğu serbest piyasa ekonomileri. Bunlar aynı zamanda siyasi ve ekonomik açıdan istikrarlı ülkeler. Yatırım yapılan iş ya da faaliyetin niteliğinden kaynaklanan standart riskler dışında, istikrar eksikliğinden kaynaklanan önemli ek (ülke) riskler(i) olmadığından, bu ülkelerde yapılan yatırımlar gelişmemiş ülkelerde yapılanlardan daha az riskli genel olarak. Gelişmemiş dediklerim de, kurumların ve piyasaların mevcut olmadığı yahut iyi işlemediği ve rant-kollamanın (rent seeking) yaygın olduğu ekonomiler. Siyasi ve/veya ekonomik istikrarın zayıf olduğu bu ülkeler, iş yapma kurallarının hiç beklenmedik biçimde değiştirilebileceği; siyasilerin piyasaları alt-üst edecek açıklamaları veya müdahaleleriyle kur, faiz gibi kritik değişkenlerin seyrini öngörülemez biçimde etkileyebildikleri, mahkemelerinde hak aramanın zor ya da imkânsız olduğu yerler olduğundan, buralarda yatırım yapmak genel olarak daha riskli. Ancak bu ülkelerin emlak piyasalarında yapılan manipülatif alım-satımlar buna önemli bir istisna oluşturuyor: Gelişmemiş ülkelerde, güçlü bağlantıları olan yatırımcılar, gelişmiş ülkelerde olsa yapanın uzun süreli hapis riskiyle karşılaşacağı manipülatif işlemleri, bu riski akıllarına bile getirmeden yapıp, gelişmiş ülkelerde hayal bile edilemeyecek yükseklikte getiriler elde edebiliyorlar.

Aslında her iki tür ülkede de, değeri artacak ya da popüler deyimle prim yapacak gayrımenkulleri henüz ucuzken alarak para kazanmanın belli başlı iki yolu var. Birincisi, arazi değerinin doğal artış sürecine müdahale etmeksizin gerçekleşen alım satımlar yoluyla para kazanmak. Ben buna “pasif” yol diyeceğim. “Proaktif” diye adlandıracağım ikinci yol ise, eldeki araziyi çeşitli müdahaleler yoluyla ekstra prim yapar hale getirmeyi içeriyor. Yani bu kazançların kaynağı, elde tutulan (veya ele geçirilen) arazinin değerinin, normalde izleyeceği seyirden daha hızlı artmasını sağlamak üzere yapılan aktif müdahaleler. Her iki yolun da, örneklerine tipik olarak gelişmemiş ülkelerde rastladığımız yozlaş(tırıl)mış versiyonları var. Türkiye’nin de bu yoz versiyonların şahikalarını çıkartan memleket olarak edindiği kötü şöhret son zamanlarda daha da büyüyor ne yazık ki.

Pasif yolla, yani arazi rantının doğal artış sürecine müdahale etmeden para kazanmanın normal ve meşru yolu kentsel büyümenin yönünü doğru tahmin etmekten (ya da şanslı olmaktan) geçiyor. Kentsel büyümenin ivme kazanacağı, dolayısıyla arazi rantının daha hızla artacağı tahmin edilen bölgelerden satın alınacak arazilerin, gelişmeler tahminlere uyduğunda çok ciddi getiriler sağlaması mümkün. Nitekim kentsel büyüme ve dönüşümün yönünü iyi tahmin edip, uygun pozisyon alabilenler dünyanın her yerinde para kazanıyor ve bu da doğal karşılanıyor.

Emlak rantından pasif yolla para kazanmanın yozlaşmış biçimi ise, içeriden alınan bilgiye dayanarak yapılan alım-satımları (insider trading) kapsıyor. Şehrin hangi yönlerde büyümesinin planlandığını bilen belediye başkanı veya çalışanı yahut meclis üyesi gibi kişiler, kararlaştırılan büyüme eksenleri ve bunların gerektirdiği imar değişikliklerini önceden yakınlarına veya rüşvet/komisyon vs. aldıkları kişilere ileterek, o planlar yürürlüğe kondukça değerlenecek olan gayrımenkulleri ucuzken satın almalarını sağlıyorlar. Ufuktaki imar değişikliklerine dair bilgileri önceden edinenler, buna konu olan semtlerden imarsız veya imarlı olup kat izinleri vs. itibarıyla düşük yapılaşmaya izin veren gayrımenkulleri ucuza toplayıp, söz konusu değişikliklerden sonra misliyle yüksek bedellere satarak zenginleşiyorlar.

Böyle zenginleşmenin hangi tür ülkelerde nispeten daha yaygın olduğu malum: Ben onlara Monopoly oyununu icat etselerdi, “hapis karesini” eklemeye gerek görmeyecek olan ülkeler diyeyim, siz anlayın. Gerçekten de, içeriden bilgi ticareti yoluyla, ciddi yaptırımlarla karşılaşma riskini üstlenmeden para kazanmak için gelişmemiş ülkelerin düzgün işlemeyen hukuksal ve kurumsal ortamına ihtiyaç var. Bunu gelişmiş ülkelerde yapmak ise, hem içeriden bilgi sağlayanlar hem de bu bilgiyi kullanarak zenginleşmeye kalkışanlar için çok riskli. Yasalarda açıkça zikredilen ve rüşvet, siyasi baskı vb. yollarla kolayca sıyrılınması kolay olmayan ağır yaptırımları göze almak gerekiyor. Böyle olması da doğal, çünkü içeriden bilgi verenleri ve buna dayalı alım-satım yapanları zenginleştirmenin önemli toplumsal maliyetleri var.  Yine de, bu tür

ADAM KAYIRMACILIK VE RANT-KOLLAMANIN TOPLUMA YÜKLEDİĞİ MALİYETLER

üzerinde nispeten sınırlayıcı etki yapan bir faktör, içeriden alınan bilgiye dayalı alım-satımların kentsel büyüme sürecinin yönünü değiştirmemesi. Yani söz konusu olan, zaten (başka kriterlere göre) yürüyen bir sürecin gidişatına dair bilgilerin ahlaki ve adil olmayan biçimde paylaşımı. Zararlı ama sürecin kendisine, birilerine rant sağlama amacıyla müdahale etmek kadar değil. Bu müdahalelerin toplumsal refaha yaptığı olumsuz etki çok daha büyük. Kentsel büyüme planı ve imar durumu değişikliklerini, toplumsal ihtiyaçlar doğrultusunda ve objektif kriterlere göre değil de, kişi ve/veya kuruluşlara haksız kazanç (rant) sağlama amacıyla yapmaya dayanan bu tür manipülasyonlar, emlak piyasasından proaktif dediğim yolla kazanç sağlamanın yoz biçimi aslında.

Siyasi ve/veya ekonomik nedenlerle kayırılması arzulanan kişi ya da kuruluşların elindeki gayrımenkullerin imar durumunu, değerlerini katlayacak biçimlerde değiştirmek; kentin büyüme akslarını buna uygun yön ve biçimlerde kaydırmak; parkların, yeşil alanların veya üzerinde tarihi eserlerin, koruma altındaki yapıların vb. yer aldığı arazilerin imar statüsünü değiştirmek suretiyle ortaya çıkan rantı paylaşmak esasına dayalı bu manipülasyonlar Türkiye’de çok yaygın. Bu tür oyunların özellikle belediyeler düzeyindeki tarihçesi hayli uzun. Ama son yıllarda, bu alandaki belediyecilik deneyim ve uygulamalarının yerel düzeyden ulusal düzeye çıktığına ve sistem(at)ik hale geldiğine giderek daha yakından şahit oluyoruz. Hatta bu anlamda Türkiye’nin bir tür “Büyükülke Belediyesi”ne dönüştüğünü söylemek de yanlış olmaz sanırım.  Vardığımız noktada, kayırılan kişi ve kuruluşların emlak piyasalarına yapılan proaktif müdahale ve manipülasyonlar yoluyla zenginleştirilmesi süreci, bu yolla yaratılan büyük miktarlı rantın paylaşımının (zımni) kurallara bağlanması ile daha da düzenli hale gelmiş gözüküyor.

Peki emlak piyasalarından, eldeki arazinin değerini normalde izleyeceği seyirden daha hızlı artırmaya yönelik aktif müdahaleler yoluyla (yani proaktif yolla) kazanç sağlamanın yegane yolu bu tür imar oyunları mı? Tabii ki hayır. Bu tür manipülasyonlar, proaktif yoldan kazanç sağlamanın (tipik olarak gelişmemiş ülkelerde rastlanan) yoz biçimi (Monopoly tahtasında hapis karesi olmasını doğal karşılayan ülkelerdeki kurumsal yapı, bu tür haksız kazançları engellemekte büyük ölçüde başarılı).   Esasen arazi değerini artırmaya yönelik olarak, toplumsal refahı azaltmaksızın yapılabilecek bir dolu (ahlaki ve meşru) müdahale biçimi var.  Mesela büyük konut sitelerinde inşaat maliyetini yüklenici firmanın üstlenip Milli Eğitim Bakanlığı’na bedelsiz devrettiği okullar, satışa sunulan konutların hem değerini artırıyor hem de satılmasını kolaylaştırıyor. Toplumsal refahı azaltmak bir yana, artırıcı etkisi olan bir müdahale…

Benim şahsen en etkileyici ve yaratıcı bulduğum ise 1990’ların başında, o zamanlar  yaşadığım ABD’nin Columbus kentinde şahit olduğum proaktif müdahale. Bu örneği paylaşmadan önce, bir ön bilgi olarak ABD’yi bir baştan bir başa geçen geniş otoyolların inşasının 1950’lerde ivme kazandığını hatırlatayım. İzleyen dönemde binlerce millik otoyol çalıp çırpmaya izin vermeksizin inşa edilmiş. Yalnız otoyolların yerleşim yerlerinde beton ayaklar üstünden geçen bölümlerini şehir-içi trafiğin aktığı cadde ve sokaklara bağlayan rampaların yerleri, inşaatın tamamlandığı yıllardaki nüfusun yerleşim yoğunluklarına göre seçilmiş. Bu yüzden, kimi yerlerde otoyola giriş-çıkış noktaları arasında bazen onlarca mile varan mesafeler kalmış.  Aradan geçen sürede yaşanan nüfus artışı, birbirinden uzak yerleşim birimlerinin yavaş yavaş birleşerek metropolleri oluşturmasına yol açtıkça, yerel yahut merkezi yönetimlerce yeni rampalar ve bağlantı yolları yaptırılmış. Otoyola erişim sağlayan bu rampalar da civarlarındaki arazilerin değerlenmesine yol açmış. Ancak devletin kaynakları yeteri kadar çok rampanın istenen süratte inşa edilmesine izin vermemiş. İşte 1990’ların başında şahit olduğum (ve ABD için de bir ilk olan) girişim, kamunun rampa inşa etmekte yetersiz kaldığını fark eden bir müteahhitlik firmasından geldi. Otoyol giriş-çıkışlarına uzak, dolayısıyla arazi değerlerinin hayli düşük olduğu bir bölgesinde büyük bir arsa alan şirket, önce bu arsa üzerinde çok sayıda konut ve bir iş merkezi inşa etti. Bu inşaat sürerken, bölgeyi otoyola bağlayacak rampayı kendi parasıyla inşa edip devlete hediye etmek için gereken ruhsat ve onayları da aldı. Şirket rampaya ve bağlantı yollarına birkaç milyon dolar harcasa da, yaptığı konutlar ve iş merkezinin değerinde bilahare görülen artış sayesinde bu paranın çok daha fazlasını kazandı. Yani kamu kaynaklarını kullanmak bir yana, toplumsal refahı artıran bir proje özel sektörce finanse edilmiş oldu.

Şimdi dönüp bakalım: Emlak piyasalarında eldeki arazinin değerinin artmasına yol açacak proaktif müdahalelerin imar oyunlarını içeren yoz versiyonu ile okul, rampa vs. inşa edilmesini içeren ahlaki versiyonu arasında ne fark var? Birincide, oluşan arazi rantı imtiyazlı kişi ve kuruluşlara, siyasi yandaşlara veya imar değişikliğini gerçekleştirmek için rüşvet veren ve alanların cebine giderken, ikincide kamu mallarına harcanıyor ve dolayısıyla toplumsal fayda yaratıyor. Gelişmiş ülkelerdeki kurumsal yapı birinci yolu izlemeyi imkânsız kılıyor –ya da en azından çok güç ve riskli hale getiriyor.

Gelişmemiş ülkelerde ise bu yol, yerel ve ulusal düzeylerde siyasi iktidarın yeniden üretimini sağlayacak rant dağıtma mekanizmalarına, sermaye birikim ve (sürdürülemez) ekonomik büyüme modellerine dönüşüyor.

Ne yazık ki, Türkiye’de işleyişine bir süredir tanık olduğumuz süreç tam da bunları yapıyor: “Anadolu Kaplanları”nın ivmelendirdiği ihracata dayalı büyüme modeli yerini, ahlak, adalet ve meşruiyet kavramlarının bulanıklaştığı sınırlarda oynanan imar oyunlarıyla para kazanan “Anadolu Sırtlanları”nın hakim olduğu bir rant ekonomisine bırakıyor artık. Ve ne yazık ki bu rant ekonomisi de, sürdürülemez olan bir büyüme ve orta gelir tuzağına giderek daha fazla batan bir Türkiye anlamına geliyor. Ancak konu uzun, yerim kısa. “Anadolu Sırtlanları”nı tanımlamayı ve ortaya çıkışlarının Türkiye ekonomisinin  büyümesi açısından imalarını tartışmayı başka bir yazıya bırakmam lazım.

TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi ve Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı (TEPAV)

 

TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi İktisat Bölümü öğretim üyesi ve Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürü olan Prof. Dr. Serdar Sayan, Türk işgücü piyasasındaki gelişmeleri yakından izleyen Araştırma Merkezi SPM’nin de Direktörüdür. Lisans derecesini ODTÜ Ekonomi’den; lisansüstü derecelerini Ohio State Üniversitesi’nden alan Sayan, geçmişte Bilkent ve Ohio State Üniversitelerinde öğretim üyesi; IMF’de Misafir Araştırmacı; Dış Ticaret Müsteşarlığı’nda ve Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı’nda (TEPAV) Danışman olarak çalışmıştır. İşgücü iktisadı, demografi ve uluslararası iktisat yazınlarına katkıda bulunmuş üretken bir araştırmacı ve fikir yazıları, popüler iktisat makaleleri, konuk olduğu programlar ve verdiği röportajlarla ulusal ve uluslararası medya görünürlüğü ile tanınan bir akademisyendir. Çeşitli araştırma, öğretim ve hizmet ödüllerine ve ABD’deki fakültesinin Uluslararası Mezun ödülüne layık bulunmuştur. Uluslararası araştırma ağı ERF’nin şeref üyesi olan Serdar Sayan, 2010-2012 arası ABD merkezli uluslararası meslek birliği Ortadoğu Ekonomi Kurumu’nun başkanlığını üstlenmiş; Türkiye Ekonomi Kurumu’nun da Yönetim Kurulu üyeliğinde bulunmuştur.

Bir cevap yazın